中国楼市正在经历一场深刻的结构性转型。数据显示，2026年前8个月全国二手房交易占比已达52%，首次超过新房成交规模。重点30城二手房成交占比已突破70%，连续两个月站稳七成以上。与此同时，2026年8月百城二手住宅均价为12527元每平方米，同比下跌7.08%。楼市正从"新房主导"转向"二手房主导"，从"增量扩张"转向"存量博弈"。
笔者试图从四大转变、结构性分化，以及对投资的影响三个维度，解析中国楼市的深刻变革。
四大转变：楼市进入新阶段
中国楼市正在经历四大转变。第一，楼市正式进入二手房时代。前8个月二手房交易占比达52%，首次超过新房，标志着二手房成为楼市交易的主体。这一转变的背后，是城市化进入中后期、新房供应增速放缓、存量房规模持续扩大等多重因素的共同作用。
第二，现房销售成主流。上海等城市已明确自2026年9月28日起正式落地新规，新出让土地项目优先现房销售。这一政策旨在保护购房者权益，减少烂尾楼风险，但也意味着开发商的资金周转压力加大，行业洗牌加速。
第三，贷款期限延长。个人住房贷款从最长30年延长至40年，降低了月供压力，但也增加了总利息支出和长期债务负担。这一政策在一定程度上刺激了购房需求，但效果有待观察。
第四，房价分化加剧。核心地段优质房源抗跌性强，远郊老破小则面临较大下行压力。8月百城二手住宅均价同比下跌7.08%，但一线城市核心地段的房价跌幅明显小于三四线城市。这种分化格局预计将在未来持续。
结构性分化：核心城市 vs 三四线城市
楼市的结构性分化是当前最显著的特征。从城市能级来看，一线城市和强二线城市的二手房交易活跃度明显高于三四线城市。重点30城二手房成交占比突破70%，而全国平均水平为52%，说明高能级城市的二手房化进程更快。
从房源类型来看，学区房、地铁房、核心商圈房等优质房源的抗跌性明显强于普通房源。在房价下跌周期中，优质房源的跌幅较小，成交周期较短；而位置偏远、配套不足的房源则面临"有价无市"的困境。
从供需关系来看，核心城市的二手房供应相对紧张，尤其是优质房源供不应求；而三四线城市的二手房供应过剩，库存去化周期较长。这种供需失衡是导致房价分化的根本原因。
对房企的影响：从增量到存量的挑战
楼市进入二手房时代，对房地产开发商提出了全新的挑战。传统上，房企的盈利模式依赖于新房开发和销售，通过"高周转、高杠杆"实现规模扩张。但在二手房时代，新房市场规模萎缩，房企必须转向存量市场寻找新的增长点。
一些头部房企已经开始布局存量业务。万科、龙湖等企业加大了对物业服务、长租公寓、商业地产等存量业务的投入。碧桂园、恒大等则面临更大的转型压力，债务问题和流动性困境使其在存量市场的布局受限。
笔者认为，未来能够 survive 下来的房企，必须具备以下能力：一是稳健的财务结构，低杠杆、高现金流；二是多元化的业务布局，不依赖单一的新房销售；三是强大的运营能力，能够在存量市场中挖掘价值。
投资展望
楼市结构性分化是长期趋势。建议投资者关注核心城市优质房源，尤其是学区房、地铁房等稀缺资源，这些房源在下行周期中具备较强的抗跌性。对于房企投资，建议关注具备现房销售能力、财务稳健、多元化布局的龙头房企，如万科、龙湖等。
对于港股市场而言，内房股的分化也将加剧。建议回避高杠杆、债务压力大的房企，关注财务稳健、转型积极的标的。同时，关注受益于存量房市场的物业服务、长租公寓等板块。
