持续一年多的恒大物业控股权出售，终于进入正式签约阶段。10月30日，恒大物业（06666.HK）联合公告，中国恒大清盘人作为卖方代理人，已于10月28日交易时段后签订有条件股份买卖协议，拟向太盟投资集团（PAG）相关平台Everest Holdings I Limited出售55.15229亿股股份，占已发行股本约51.016%，协议项下现金代价约40.26亿港元。但交易仍须满足相关先决条件，包括内地经营者集中申报审批，并未完成交割。只有在交割后，太盟才会成为控股股东，并依照香港收购守则提出强制性现金要约。最受关注的是，每股0.8359港元的要约价较停牌前最后交易日收市价1.185港元折让约29.5%。这笔交易不仅是恒大清盘资产变现，更是市场重新衡量物业服务平台价值的一次定价。
40.26亿港元与每股0.8359港元看似不相符，实际涉及两层不同对价。公告显示，中国恒大直接出售约1.47155亿股，每股作价0.8359港元，对价约1.23亿港元；CEG Holdings出售约53.68074亿股，每股作价0.7271港元，对价约39.03亿港元。与此同时，买方根据函件协议将在交割时额外支付5亿元人民币，用于CEG Holdings的部分税费、交易开支及其他负债。把这笔额外利益计入，两名卖方的每股整体经济利益大致相同，因此后续要约采用0.8359港元。按约108.10811亿股总股本计算，该价格对应整体股权估值约90.37亿港元；若其余股东全部接纳要约，公告估计包括股权收购、函件安排及全面要约的最高总付款约90.37亿港元。40.26亿港元是购买旧股的现金价，不等于买方的全部潜在资金承担，也不是注入上市公司的新资本。
折价交易不代表恒大物业缺乏独立经营价值。按照公告计算，0.8359港元较2026年6月底每股约0.23港元未经审计归属股东净资产值仍溢价约268.7%，说明交易价、账面净资产和二级市场价格反映不同的估值标准。恒大物业上半年收入约69.43亿元人民币，同比增长4.5%；公司拥有人应占利润约5.17亿元，同比增长9.5%，毛利率约19.2%，在管面积约6.03亿平方米。期间累计签约及续签第三方管理面积约4300万平方米，对应合同年饱和收入近10亿元；由于包含续签，不能把全部面积视为新增业务。更关键的是，第三方收入约69.40亿元，关联方收入仅约265.5万元，前者占比已接近100%。存量合同、外部拓展及物业费回收能力，正成为衡量公司价值的主要依据。
然而，业务来源独立并不等于历史财务包袱消失。中报显示，此前融资担保及存款质押被执行事项涉及金额截至6月底仍约133.91亿元人民币，公司依据法院判决持续追偿，累计收回约950万元；关联方贸易应收款约20.89亿元，已全额计提减值。换言之，持续经营利润和历史债权回收属于不同风险，不应因新股东入场便将尚未追回的金额视为确定收益。公司中期披露可用资金约42.44亿元，其中现金及现金等价物约36.92亿元，这些是上市公司自身资金。太盟收购股份的现金流向原股东清盘资产，不会自动增加恒大物业账面现金。对中国恒大债权人而言，交易有望推动清盘资产回收；对恒大物业股东而言，关键则是治理改善能否转化为利润质量和现金流。
太盟未来的动作同样应以正式公告为准。买方表示有意维持恒大物业上市，目前没有因要约而大幅调整现有业务、固定资产或雇员安排的计划，但将按规则考虑董事会人选变更。强制性现金要约只是交割后为其余股东提供退出选择，并不要求中小股东出售股份，也不意味着公司一定私有化。独立董事委员会和独立财务顾问将就要约是否公平合理提供意见；买方已声明不会提高0.8359港元的要约价。新控股股东的信用与管理资源或可缓解长期压在恒大物业估值上的母公司风险，但交易能否交割、历史债权如何处理，以及第三方项目、收费率和盈利能力能否持续改善，仍须逐项验证。40亿港元买下的是控制权，能否为股东创造更高价值，最终还要看这家拥有6亿平方米在管面积的企业能否把业务规模变成稳定现金回报。
