香港商业房地产市场持绩低迷，写字楼及零售铺位价格创新低，甲级商厦空置率持续高企，核心商业区街铺十室九空，早已是司空见惯。
近日商业地产市场再添几宗引人关注的交易个案，印证香港商业物业市场仍处漫长调整期。鹰君家族最新以2.18亿元购中环皇后大道中9号一整层楼面，呎价仅约1.58万元，对比2020年疫情前高峰期同幢成交价，相当于高位打「二五折」。卖方为资深地产家族罗氏，交易作价明显低于市价，反映买家以「执平货」心态出手。
商厦市道疲弱，背后原因并不单止是资金成本，或本地经济表现不济，更深层次的问题是需求结构转变，疫情令全球办公模式加速转型，居家工作、混合式工作成新常态，企业到办公空间需求大减。过往以香港为区域枢纽的跨国公司总部，开始重新部署，部分选择撤出或规模缩减。反映香港区域枢纽角色正受挑战。
根据仲量联行最新报告，2025年上半年，尽管位于核心地段的优质写字楼租赁交投和洽商活动持续增加，甲级写字楼市场空置率仍然高企，整体空置率升至13.6%高位，中环空置率仍维持在11.6%极高水平。报告预期2025年甲厦租金将再跌5%至10%，而楼龄超过30年的物业，其资本价值更有机会一年内下挫一成至两成，反映整体市场仍未触底。
零售物业料续受压
银行业对物业市场风险的重新评估。恒生银行最新中期业绩显示，截至2025年上半年，其预期信货损失拨备(ECL)总额高达55亿元，按年升幅超过三成。虽然该行未有详细披露拨备对象，但市场普遍相信部分来自与物业及中小企业货款相关。这也可从另一角度理解为银行对商业物业价格再下调的风险有所反映。
除了写字楼，零售物业亦持续受压。虽然旅客数量稳步恢复，但港人消费模式早已转变。降级消费成主流，大型高档商场租户流失率上升，取而代之是短租、快闪或成本更低的本地品牌、写字楼与零售物业同样面对结构性挑战，空置率高企，物业估值下调双重压力下、即使有财团愿意低价承接个别物业，也不代表市况已见底，更可能只是另类资金部署或长线防守性收购。
总括而言，香港商业地产市场仍处于寒冬阶段，复苏讯号仍未出现，随着香港拆息从高位大幅回落，相信有助住宅物业估值指跌反弹，商业物业投资气氛仍有待改善。
(撰文 : 金利丰证券研究部执行董事 黄德几)(本人并没持有以上股票)
