领展集团收益由2024/2025上半年71.53亿港元减少1.8%至70.23亿港元。物业收入净额由去年同期53.59亿港元减少3.4%至51.78亿港元，主要由于香港及中国内地的续租租金调整率为负数，反映宏观环境及零售业受压。融资成本净额按年减少7.3%，主要受惠于较优惠的利率环境，尤其是报告期内较低的香港银行同业拆息。而至2025年9月30日，集团净负债比率为22.5%。
此外，其中香港物业组合的收益，则按年下降2.4%，而物业收入净额则按年下降3.7%。尽管如此，整体商户销售额的跌幅正在收窄，超级市场及食品类别自2023年以来首次回复正增长。截至2025年9月30日，领展房托之香港零售物业组合维持97.6%的稳健租用率，反映公司对位置优越的社区商业资产采取有效的资产管理策略。平均每月每平方呎租金为62.1港元，较2025年3月31日录得的每平方呎63.3港元轻微下跌。续租租金调整率为负6.4%。
股票分析师协会副主席潘铁珊认为从核心竞争力看，集团拥有亚洲领先的资产管理和优化能力并已完成超过100个资产提升项目，平均投资回报率达18%，能有效提升物业价值和租金。其物业组合（零售、停车场、办公楼、物流）跨越香港、内地、澳洲、新加坡及英国，抗风险能力强。至于具防御性业务的香港核心资产以社区零售（超市、食品）为主，属民生必需品，需求稳定。公司财务亦非常稳健；净负债比率较低（截至2025年9月为22.5%），信用评级良好，并具融资成本具优势。
潘铁珊更估计全球将继续进入降息周期，对领展可直接降低融资成本，提升可分派利润：作为使用杠杆的REIT，利息支出是主要成本。降息（尤其是香港银行同业拆息HIBOR下降）能直接减少财务开支。2025年中期报告已显示，因利率环境有利，其融资成本净额按年减少了7.3%。未来若进一步降息，这一利好将持续。
此外，降息将提升资产估值与吸引力。故此，建议投资者可作现价买入，中线目标46港元，跌穿33止蚀。
潘铁珊
香港股票分析师协会副主席
（本人没有持有相关股份，本人客户持有相关股份）
