领展房产基金（00823.HK）是亚洲最大型的房地产投资信托基金（REIT）之一，物业组合涵盖香港、中国内地、新加坡及澳洲的零售、停车场及办公楼资产。截至 2026 年 3 月，投资组合总估值约 2160 亿港元。
虽然2025/26财年全年业绩（截至 2026 年 3 月 31 日）有所下滑，净物业收入下跌3.7％至102.30 亿港元，可分派收入下跌6.40％。收入下滑主要因为香港零售板块年内租金调整率为负 8.2%，香港及内地续租租金调整率均为负值。
尽管如此，香港零售组合出租率维持在97.8%的高位，商户销售额同比跌幅收窄至 - 1.0%，餐饮品类更实现正增长。非香港市场方面，新加坡及澳洲零售物业续租租金调整率分别为 + 12.3% 及 + 16.5%，可部分对冲香港的租金压力。
宏昌资本投资总监潘铁珊提出，在当前港股投资氛围尚未明朗的环境下，集团稳定收入及高股息率相对具备吸引力；以 2026 财年每基金单位分派 2.54 港元计算，现价股息率约 6.4%，高于美国十年期国债收益率以及大部分港股蓝筹股，对追求被动收入的投资者有吸引力。
此外，领展已于 2026 年 7 月启动单位回购，并出售悉尼 100 Market Street 以及新加坡 Thomson Plaza 项目，合计套现约 27 亿港元，理论上最多可回购 2.6% 已发行基金单位。据中信里昂估算，这笔资金合计可支撑约 5.3 个月回购，对单位价格形成明显支撑。
另外，集团正加速剥离非核心资产。领展在 2026 年 7 月 21 日以 2.259 亿澳元出售悉尼 100 Market Street 商厦 50% 权益，作价对应 6.5% 净收入收益率，相比 2019 年收购时的净收入提升 27%。公司计划加大力度出售价值约 100 亿至 200 亿港元的非核心资产，回笼资本用于回购以及重新布局亚太区核心零售物业。
目前领展平均借贷成本为 3.4%（2024 年：3.6%），约 60% 融资已经锁定固定利率或者完成对冲。香港当前处于利率下行周期，有望帮助集团进一步压低融资成本、推高可分派利润。
宏昌资本投资总监潘铁珊认为，领展当下正处在资产优化、回购托底、基本面筑底回升的交汇节点。现阶段管理层的资本循环策略良好，叠加香港零售市场显现复苏迹象，当前价位存在中线修复空间。投资者可考虑于 38 港元吸纳，目标价 43 港元，跌破 37 港元止损。
潘铁珊
宏昌资本投资总监（本人没有持有相关股份，本人客户持有相关股份）
