港股走势及分析
美股周四个别发展，科技股业绩后遭到抛售，拖累纳指表现向下，三大指数收市升跌不一。美元走势靠稳，美国十年期债息回落至4厘水平，金价及油价表现偏软。港股预托证券大致向好，预料大市早段跟随高开。内地股市昨日个别发展，沪综指反复受压，收市下跌不足1点，沪深两市成交额保持活跃。港股表现回落，大市早段高开后，一度重上27,000点水平，其后沽压涌现，指数显著回落，并以接近全日低位收市，整体成交继续活跃。蓝筹股普遍下跌，科技股走势向下，医药股表现亦受压，拖低大市向下。外围表现反复，拖累指数跌破跌穿近日横行区位置，短期大市或考验26,000点支持，上方阻力在27,000点附近。
行业消息
冠君产业信托(02778.HK)受整体房地产市场环境及宏观经济影响，信托全年收入总额按年下跌8.3%至22.55亿元，租金收益及物业收益净额分别下跌9%及11.4%。全年可分派收入为8.59亿元，按年下跌10.4%，每基金单位分派12.63仙，分派收益率维持在约5%的水平。物业组合方面，写字楼板块的租金下调是拖累整体收入的主因。旗舰物业“花园道三号”及朗豪坊办公楼的现收租金均录得下跌，前者呎租由2024年底的87元降至73.7元，反映出过去一年中环写字楼市场面临的供应充裕及竞争压力。然而，信托采取了积极的续租策略，花园道三号出租率企稳于81.6%，且已为超过75%于2026年到期的租约完成续租，成功锁定基本盘。值得庆幸的是，市场正释放回暖信号。根据仲量联行数据，今年1月中环甲级商厦空置率已回落至10.1%，创2023年以来新低，且租金按月上涨1.2%。随着金融机构需求回流核心地段，冠君将花园道三号定位为财富管理中心，并将朗豪坊办公楼打造成身心健康总汇的差异化策略，预料将能受惠于这波市场复苏，写字楼租金跌幅有望持续收窄。相比之下，零售物业表现亮眼，朗豪坊商场出租率高企于99.3%，现收呎租逆市升至162.5元，新租户销售额更录得80%的强劲增长。尽管零售业面临网购普及与本地消费力外流的双重挑战，但管理层指出，减息预期及活跃的金融市场将提振市民消费意欲，新春期间商场人流按年增长8%便印证了这一点。财务管理方面，冠君展现了高度的防御性。管理层已提早为2026年到期的15亿元贷款完成再融资，并维持比例均衡的定息债务，有效缓解了高息环境下的流动性风险及利率波动风险。冠君产业信托核心资产的出租率依然保持韧性，面对未来的地缘政治与经济不确定性，其稳健的财务情况、灵活的物业重新定位以及逐步改善的香港营商环境，有望带动冠君产业信托的业绩稳步复苏。
港湾家族办公室业务发展总监 郭家耀 CFA
日期：2026年2月27日星期五
(笔者为证监会持牌人仕，本人及相关人士没持有上述股份)
