国家统计局2026年9月70城数据显示，上海二手住宅价格同比上涨0.8%，成为本轮深度调整以来70城中首个同比转正的城市。10月，上海二手房（含商业）网签24,653套，同比上涨33%，创近六年同期新高。中指研究院监测的重点18城二手住宅成交11.6万套，同比增长17.5%；1至10月累计123万套，同比增长7.3%。这些数据表明，中国房地产市场正在经历从"全面下跌"向"结构性分化"的深刻转变。
但市场的分化远比数据呈现的更为剧烈。一线城市新房价格环比连续上涨，二手房环比连涨7个月；北京10月新房成交面积同比增长24%，二手房网签同比增长8.2%，前10月累计增长5.4%。然而，三四线城市仍深陷库存高企、价格阴跌的困境。同一座城市内，核心区和远郊也是两个世界——改善盘和刚需盘是两个行情，地铁房和偏远大盘是两个物种。
这种分化正在固化。二手房交易占比已从2020年的27%升至2025年的46%，2026年前8个月首次突破52%。存量时代的到来，意味着大开发阶段正在退场，下半场的主战场在存量运营。75岁的王石在退休九年后重新下场，2026年9月28日成立深圳深石城市更新有限公司，注册资本1500万元，核心团队中有多名万科旧将，经营范围涵盖商业综合体管理、物业管理、住房租赁等，未包含房地产开发经营。
"政策继续托底，但别再等政策一松就普涨。"一位深圳房企高管表示。他指出，降首付、降利率、松限购、贴息、收储，工具箱翻了个底朝天，但买房人的预期已经变了——以前算的是先上车反正会涨，现在算的是工作稳不稳、月供扛不扛得住、几年后卖不卖得掉。政策的真实目标不是催涨，是稳市场、消化库存、防范风险。
对港股市场而言，房地产板块的分化同样明显。内房股中，华润置地、中国海外发展等聚焦一二线城市的龙头房企股价相对稳健，而恒大、融创等出险房企仍在债务重组中挣扎。物业管理板块因轻资产、现金流稳定的特性，受到南向资金的青睐。11月3日南向资金放量买入港股时，碧桂园服务、万物云等物业股均获得显著净流入。
