今年以来，物业板块重心随大市上移，但未现趋势性机会。在此背景下，能够稳住基本盘、展现内生增长能力的物管企业可多加关注。鑫苑服务(01895.HK)中期业绩稳健，上半年总收入同比增长11%，至约4.5亿元(人民币，下同)；本公司拥有人应占溢利同比增长16.7%，至约0.59亿元。在行业整体毛利承压的大环境下，其毛利率较2024年同期提升1.9个百分点至34.5%，亦属难得。
从核心业务上看，截至2025年6月30日，鑫苑服务的合约面积达67.4百万平方米，在管面积达40.2百万平方米，双双稳步增长。结构上，其在管面积中非住宅占比提升至29.5%，覆盖商业办公、产业园、学校、医院等多元领域，这一佈局不仅优化了整体盈利结构，还极大地增强了企业的抗週期能力，使其在市场波动中能够更加从容应对。更重要的是，在管面积中，第三方占比提升至59%；合约面积中，第三方占比高达68%，进一步转向市场化，内生增长动能强劲，业绩成色较高。
增值服务方面，2025年上半年，鑫苑服务的美居、租售、纯水等业务迎来爆发，收入分别同比增长23%、129%和17%。公司“空间运营+场景服务+数字科技”的服务生态雏形已现，增值服务的快速增长，不仅拓宽了公司的盈利渠道，也让整体收入结构更为均衡，有助于物业跳出“人力密集”的成长天花板，实现未来业绩的“非线性增长”。
而在前沿科技迅猛发展的当下，科技赋能不是点缀，而成为打造护城河的关键要素。鑫苑服务构建了大物管全栈式科技综合服务产品体系，打通了供给侧与需求侧，升级了传统服务模式，形成了“科技投入→品质升级→效率提升→成本优化→利润增长→再投入科技”的数字化【飞轮效应】。尤其是，2025年上半年更在行业内首发“客服智能体&管家智能体”，开启了物业+AI时代的新征程。
板块方面，经过近几年的深度出清，减值压力下降，外部环境逐步回暖。但是物管市场呈现剧烈分化态势，兼具稳健盈利与前瞻佈局的企业正迎来拐点机会。其中，鑫苑服务一手稳业绩，一手押科技，韧性与成长并举，前景可期。但公司估值仍在板块低位游走，TTM市盈率（约3.5倍）和市淨率（约0.5倍）仍未完全反映其长期增长潜力。另外，考虑到公司董事会已提出2025年中期派发每股2.77港仙的股息，显示管理层信心，可谓攻守兼备。
总体而言，鑫苑服务已完成角色转换，凭硬核服务力与科技先手，重塑业绩增长路径。公司财务稳健奠定底盘，结构优化强化韧性，并率先AI数智化落地，打开成长空间。当前定价仍受旧週期阴影影响，但基本面已踏上新轨。结合公司高质量增长与科技红利，该股中长线有望迎来价值重估。
(撰文:大湾区家族办公室协会 李慧芬教授)(本人并没持有以上股票)
